PAJAK BUMI DAN BANGUNAN (PBB)

Latar Belakang :

UUD 1945 mengatur bahwa, bumi air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan digunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat. Dengan demikian, bagi rakyat yang diberikan hak ataupun mendapatkan manfaat dari bumi, air dan kekayaan yang terkandung didalamnya tersebut tentunya akan mendapatkan keuntungan dan/ atau kedudukan sosial ekonomi yang lebih baik. Oleh karena itu wajar apabila mereka diwajibkan memberikan sebagian dari manfaat atau kenikmatan yang diperolehnya kepada negara melalui pajak, dalam hal ini adalah pajak bumi dan bangunan.

Dasar Hukum :

Dasar hukum pemungutan pajak atas bumi dan bangunan adalah UU No. 12 tahun 1994 yang merupakan perubahan dari UU No. 12 tahun 1985.

Prinsip Pemungutan Pajak Bumi dan Bangunan :

1.  Sistem perpapajakan yang mudah dan sederhana

2.  Memberi kepastian hukum

3.  Adil

4.  Menghindari pajak berganda

Tujuan Pemungutan PBB :

PBB merupakan pajak yang dipungut oleh pemerintah pusat yang penerimaannya diarahkan kepada kepentingan masyarakat di daerah yang bersangkutan dengan letak objek pajak tersebut.

 

Objek Pajak Bumi dan Bangunan :

Objek Pajak Bumi dan Bangunan adalah Bumi dan Bangunan.

-          Bumi, yaitu permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada dibawahnya, meliputi tanah dan perairan pedalaman serta laut wilayah Indonesia.

-          Bangunan, yaitu konstruksi tekhnik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan untuk tempat tinggal, tempat usaha dan tempat yang diusahakan.

Termasuk dalam pengertian bangunan adalah :

1.  Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu komplek bangunan, seperti hotel, pabrik dan emplasemennya dan lain-lain yang merupakan satu kesatuan dengan kompleks bangunan tersebut.

2.  Jalan TOL

3.  Kolam Renang

4.  Pagar Mewah

5.  Tempat Olah Raga

6.  Galangan Kapal, Dermaga

7.  Taman Mewah

8.  Tempat Penampungan/Kilang minyak, air dan gas, pipa minyak dan

9.  Fasilitas lain yang memberikan manfaat

Pengecualian Objek PBB :

a.  Digunakan semata-mata untuk melayani kepentingan umum dan tidak dimaksudkan untuk memperoleh keuntungan misalnya dibidang ibadah, sosial, kesehatan, pendidikan, dan kebudayaan nasional

b.  Digunakan untuk kuburan, peninggalan purbakala atau yang sejenis dengan itu

c.  Merupakan hutan lindung, hutan suaka alam, hutan wisata, taman nasional, tanah penggembalaan yang dikuasai oleh desa dan tanah negara yang belum dibebani suatu hak

d.  Digunakan oleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan azas perlakuan timbal balik

      Digunakan oleh Badan atau Perwakilan Internasional yang ditentukan oleh Menteri Keuangan NILAI JUAL OBJEK PAJAK (NJOP)

      Nilai Jual Objek Pajak adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar

PENENTUAN NJOP BILA TIDAK ADA TRANSAKSI JUAL BELI

Bila tidak ada transaksi jual beli, maka penentuan NJOP dapat dilakukan dengan cara :

1.   Melalui perbandingan harga dengan objek pajak  lain yang sejenis.

2.   Melalui nilai perolehan baru

      Yaitu dengan menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek pajak tersebut pada saat penilaian dilakukan, yang dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi fisik objek pajak tersebut

3.   Melalui nilai jual pengganti  yaitu berdasarkan pada hasil produksi objek     pajak tersebut

NILAI JUAL OBJEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK (NJOPTKP)

Nilai Jual Objek Pajak tidak kena pajak adalah nilai objek pajak yang tidak dikenai pajak

Ketentuan Tentang NJOPTKP :

a.   Besarnya NJOPTKP ditetapkan untuk masing-masing kabupaten/kota

b.   Bila seorang wajib pajak memiliki beberapa objek pajak yang berada pada dua tempat terpisah, maka yang diberikan NJOPTKP hanya    salah satu objek pajak pada satu tempat yang            nilainya paling besar

c.   Bagi wajib pajak yang memiliki nilai jual objek          pajak sama atau lebih kecil dari NJOPTKP  maka             kepada wajib pajak tersebut tidak akan dikenai         pajak

NILAI JUAL KENA PAJAK (NJKP)/Assessment Value

            Nilai Jual Kena Pajak adalah nilai jual yang dipergunakan sebagai dasar perhitungan pajak, yaitu suatu   persentase tertentu dari nilai jual sebenarnya.

Berdasarkan Peraturan Pemerintah  Republik Indonesia Nomor 25 Tahun 2002, besarnya Nilai Jual Kena Pajak sebagai dasar penghitungan pajak yang terutang ditetapkan untuk :

a.   Objek Pajak Perkebunan sebesar 40% dari Nilai Jual Objek Pajak.

b.   Objek Pajak Kehutanan sebesar 40% dari Nilai Jual Objek Pajak.

c.   Objek Pajak Pertambangan sebesar 40% dari Nilai Jual  Objek Pajak.

d.   Objek Pajak Lainnya :

      Sebesar 40% dari Nilai Jual Objek Pajak apabila Nilai Jual Objek Pajaknya Rp 1.000.000.000,- atau lebih.

      Sebesar 20% dari Nilai Jual Objek Pajak apabila Nilai Jual Objek Pajaknya kurang dari Rp 1.000.000.000,-.

SUBJEK PAJAK DAN WAJIB PAJAK PBB

            Subjek Pajak PBB adalah ORANG atau BADAN yang secara nyata :
a. Mempunyai suatu hak atas bumi, dan/atau memperoleh manfaat atas   bumi, dan/atau

b.  Memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan

Wajib Pajak PBB adalah subjek pajak yang mempunyai hak atau memperoleh manfaat atas objek pajak.

Ketentuan Tentang Objek Pajak Yang Belum Jelas Wajib Pajaknya :

Dalam hal atas suatu objek pajak belum jelas diketahui wajib pajaknya,Direktur Jenderal Pajak berwewenang untuk menentukan subjek pajak sebagai wajib pajak.

Contoh

1.   Subjek Pajak bernama A yang memanfaatkan atau menggunakan bumi dan/atau bangunan milik orang lain bernama B bukan karena suatu hak berdasarkan UU atau bukan karena perjanjian, maka dalam hal demikian A yang memanfaatkan atau menggunakan bumi dan/atau bangunan tersebut ditetapkan sebagai wajib pajak.

2.   Suatu objek pajak yang masih dalam sengketa pemilikan di pengadilan, maka orang atau badan yang memanfaatkan atau menggunakan objek pajak tersebut ditetapkan sebagai wajib pajak.

3.   Subjek pajak dalam waktu yang lama berada diluar wilayah letak objek pajak, sedang untuk merawat objek pajak tersebut dikuasakan kepada orang atau badan, maka orang atau badan yang diberi kuasa dapat ditunjuk sebagai wajib pajak.

Catatan :

1.   Bukti pembayaran/pelunasan PBB bukan merupakan bukti pemilikan hak

2.   Penunjukan sebagai wajib pajak oleh Direktur Jenderal Pajak bukan merupan bukti pemilikan hak.

3.   Orang atau badan yang diberi kuasa untuk merawat sebuah objek pajak, bila ditunjuk oleh Dirjen Pajak sebagai wajib pajak atas objek pajak yang berada dalam kuasanya tersebut, dapat memberi keterangan secara tertulis bahwa dia bukan wajib pajak dari objek pajak yang dimaksud. Dirjen Pajak harus memberi keputusan dalam waktu 1 bulan sejak diterimanya keterangan tertulis tersebut. Bila dalam waktu 1 bulan tidak ada keputusan dari Dirjen Pajak maka keterangan yang diajukan dianggap disetujui.

TAHUN PAJAK, SAAT DAN TEMPAT YANG MENENTUKAN PAJAK TERUTANG

a.   Tahun Pajak dalam PBB adalah jangka waktu satu tahun takwim (kalender) yang dimulai dari 1 Januari sampai dengan 31 Desember

b.   Saat yang menentukan pajak yang terutang adalah          menurut keadaan objek pajak pada tanggal 1 Januari

      Perubahan objek pajak setelah tanggal 1 Januari, baik penambahan ataupun pengurangan tidak mempengaruhi besarnya pajak yang terutang untuk tahun yang bersangkutan

c.   Tempat pajak terutang

     1.Untuk Daerah Jakarta, di wilayah Daerah Khusus Ibukota Jakarta

            2.Untuk Kotamadya Batam, di wilayah Propinsi tingkat I Riau

3.Untuk daerah lainnya, di wilayah Kabupaten Daerah Tingkat II atau Kotamadya Daerah Tingkat II

Contoh

a.   Objek pajak pada tanggal 1 Januari 2002 adalah berupa tanah dan bangunan. Pada tanggal 7 Januari 2002 bangunannya terbakar, maka pajak yang terutang tetap berdasarkan keadaan objek pajak pada tanggal 1 Januari 2002, yaitu keadaan sebelum bangunan tersebut terbakar.

b.   Objek pajak pada tanggal 1 januari 2003 adalah berupa sebidang tanah. Pada tanggal 10 April 2003 telah didirikan bangunan. Pajak terutang untuk tahun 2003 tetap dikenakan berdasarkan keadaan pada tanggal 1 Januari 2003.

TARIF DAN DASAR PERHITUNGAN PBB

1.   Dasar Pengenaan pajak adalah NJOP

2.   Tarif PBB adalah 0,5%

3.   Pajak Bumi dan Bangunan terutang         = tarif PBB x NJKP

4.   NJKP = %NJKP x NJOP Untuk Perhitungan Pajak

5.   NJOP untuk perhitungan pajak =NJOP - NJOP Tidak Kena Pajak

PERHITUNGAN PBB TERUTANG

  NJOP                                                                        Rp   xxxxxxxx

  NJOP Tidak Kena Pajak/NJOPTKP                        Rp   xxxxxxxx -

  NJOP Untuk Perhitungan Pajak =                           Rp   xxxxxxxx

  NJKP =

  (% NJKP x NJOP untuk perhitungan pajak) Rp   xxxxxxxx

  PBB terutang = 0,5% x NJKP                      Rp   xxxxxxxx

Contoh Soal (diskusikan dan bahas di kelas)

1.      Wajib Pajak CV Andalas mempunyai objek pajak berupa:

a.       Tanah seluas 800 M2 dengan NJOP Rp 335.000 per M2

b.      Bangunan (rumah) seluas 400 M2 dengan NJOP Rp 505.000 per M2

c.       Taman mewah seluas 200 M2 dengan NJOP Rp 98.000 Per M2

d.      Pagar mewah sepanjang 100 M dan tinggi rata-rata 150 cm dengan NJOP Rp 1.200.000 per meter

Persentase nilai jual kena pajak (assessment value) adalah sebesar 20% dan NJOPTKP ditetapkan Rp 10.000.000. Tentukan besarnya PBB terutang!

2.      Wajib Pajak Irfan Ash-Shidiq mempunyai sebidang tanah seluas 50 M2 dengan harga jula Rp 1.000.000 per M2 dan bangunan seluas Rp 400 M2 dengan harga jual Rp 1.000.000 per M2. NJOPTKP ditetapkan Rp 900.000. Tentukan besarnya PBB terutang!

3.      Wajib Pajak Emil mempunyai tanah (bumi) dan bangunan dengan luas dan harga pasar sebagai berikut:

a.       Tanah (Bumi) seluas 2.000 M2 dengan harga jual Rp 500.000 per M2 dibeli pada tahun 2004

b.      Bangunan seluas 400 M2 dengan nilai bangunan Rp 1.100.000 per M2 dan selesai dibangun akhir 2004

c.       Kolam renang seluas 200 M2 dengan harga jual Rp 500.000 per M2 dan selesai dibangun pertangahan tahun 2005.

d.      Taman mewah seluas 100 M2 dengan harga jual Rp 1.500.000 per M2 dan selesai pada bulan Juni 2006

NJOPTKP ditetapkan Rp 12.000.000. Tentukan besarnya PBB terutang tahun 2006 dan 2007

Pendataan dan Penerbitan Ketetapan Pajak (SKP) :

            Wajib Pajak PBB harus mengisi Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP) untuk menentukan objek pajak PBB. SPOP tersebut harus diisi secara jelas, benar, lengkap, dan harus ditandatangani. SPOP yang dibuat harus disampaikan dalam jangka waktu 30 hari. Jika tidak disampaikan dalam jangka waktu 30 hari dan sudah diberikan peringatan secara tertulis, maka kantor pajak dapat menerbitkan Surat Ketetapan Pajak.

            Surat Ketetepan Pajak (SKP) dapat juga diterbitkan meskipun SPOP telah disampaikan dalam jangka waktu yang ditentukan (paling lama 30 hari). Hal ini akan terjadi jika setelah disampaikannya Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) ternyata berdasarkan hasil pemeriksaan atau data lain yang diperoleh ditemukan bahwa SPOP tidak benar sehingga PBB terutang juga tidak benar dan atas dasar ini dapat diterbitkan Surat Ketetapan Pajak (SKP). SPPT diterbitkan berdasarkan informasi/data tentang objek pajak sebagaimana yang terdapat dalam SPOP.

Tata Cara Pembayaran dan Penagihan PBB Terutang

Dasar penagihan PBB adalah:

1.      Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT)

2.      Surat Ketetapan Pajak (SKP), dan

3.      Surat Tagihan Pajak (STP)

Pajak yang terutang harus dilunasi berdasarkan ketentuan menurut dasar penagihan yang diterima oleh Wajib Pajak. Jika wajib pajak menerima SPPT, pajak yang terutang harus dilunasi paling lama 6 bulan sejak diterimanya SPPT tersebut, sementara jika penagihan dilakukan karena diterbitkannya SKP dan STP, wajib pajak harus melunasinya dalam jangka waktu paling lama 1 bulan setelah SKP atau STP tersebut diterima. Pembayaran PBB terutang dapat dilakukan di kantor pos, bank persepsi dan tempat-tempat lain yang ditunjuk. Menteri keuangan dapat melimpahkan hak penagihan PBB kepada gubernur dan bupati/walikota